В настоящее время на Сочинском рынке недвижимости количество строящихся многоквартирных домов увеличивается с каждым месяцем. При этом стоимость квартир в одних новостройках почти в два раза ниже, чем в других. Покупателю квартиры на первичном рынке, прежде чем заключить договор с застройщиком, стоит задуматься, почему цены за один квадратный метр жилья в домах, расположенных в одном микрорайоне так сильно отличаются? Для того чтобы найти ответ на этот вопрос, необходимо ответить на ряд других немаловажных вопросов.

1. Чем обусловлена высокая стоимость квадратного метра в новостройке?

Отношения между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся многоквартирном доме регулирует Федеральный закон РФ № 214 от 13.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно данному закону, отношения между сторонами возникают после подписания Договора участия в долевом строительстве, по которому Застройщик вправе привлекать денежные средства покупателей только после получения разрешения на строительство, опубликования и предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.

Застройщик обязан передать покупателю квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и другим обязательным требованиям не позднее срока, предусмотренного договором.

В случае отступления от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков. При нарушении срока передачи объекта застройщик должен уплатить покупателю неустойку за каждый день просрочки. И в том , и в другом случае покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств.

Особенность Сочинского рынка первичного жилья состоит в том, что при строительстве многоквартирных домов лишь часть застройщиков соблюдает нормы Российского законодательства. Это именно та часть многоквартирных домов, стоимость квадратного метра в которых на порядок выше, чем в других домах.

2. Чем обусловлена низкая стоимость квадратного метра в новостройке?

Этот вопрос требует особого внимания. Застройщиками таких домов являются, как правило, частные лица. Схема проста на первый взгляд. На земельном участке с разрешённым использованием под Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС) строится, например, 20-квартирный жилой дом. Застройщик предлагает покупателю внести денежную сумму на основании Предварительного договора о заключении сделки. Объектом права в предварительном договоре в этом случае, является 1/20 доля индивидуального жилого дома, который будет построен в будущем.

Согласно Гражданскому законодательству, по предварительному договору, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию. В случае если застройщик не заключает с покупателем основной договор, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о принуждении заключить договор. Но если строительство не завершено, то нет объекта права, в отношении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи. Таким образом, злоупотребление застройщиками некомпетентностью покупателей порождает большое количество прецедентов, когда покупатели квартиры в новостройке теряют вложенные средства и не становятся собственниками квартир.

Отсюда и «вытекает» цена квадратного метра…

3. Что можно сказать по поводу законности такого строительства?

По закону на участке под ИЖС разрешено строительство дома не выше трёх жилых этажей. Встаёт вопрос о законности строительства пятиэтажного дома на данном участке. Поэтому чтобы оформить дом, не меняя целевое назначение участка, помещения на первом и пятом этажах оформляются застройщиком в статус нежилых и фиксируются как подвал и чердак. Но в этом случае собственники «квартир» на этих этажах не имеют права прописки в них. А чтобы получить право прописки, необходимо перевести помещения в статус жилых, что влечёт за собой большие непредусмотренные изначально расходы.

Что касается подготовки проектной документации на дом, то она не является обязательной при строительстве индивидуального жилого дома. Но если этажность дома выше трёх этажей, то дом уже не является индивидуальным. К домам, этажностью выше трёх этажей в Градостроительном кодексе РФ уже другие требования, которые в большинстве случаев при строительстве не соблюдаются, что влечёт за собой риск того, что дом не будет принят в эксплуатацию.

4. Есть ли гарантии того, что дом будет принят в эксплуатацию?

Согласно Градостроительному кодексу РФ существует перечень документов, которые необходимо предоставить в соответствующий орган для ввода дома в эксплуатацию, помимо заявления о выдаче разрешения на ввод. Вот лишь некоторые из них:

Правоустанавливающие документы на участок; градостроительный план участка; разрешение на строительство; акт приёмки объекта; документы, подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов; подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям, и это только часть необходимых документов.

Сложность процедуры ввода дома в эксплуатацию очевидна. При этом в некоторых предварительных договорах встречается условие, что если соответствующие органы не принимают дом в эксплуатацию, то застройщик освобождается от ответственности за задержку срока сдачи дома. Покупателям в этом случае остаётся только ждать. А ждать иногда приходится годами, не имея возможности ни приписаться на своей жилплощади, ни оформить её в собственность.

Можно сделать вывод, что значительная разница между новостройками существует не только в стоимости квадратного метра, но и в законности действий застройщиков и в тех рисках, на которые идёт покупатель.

5. Может быть, не рисковать и приобрести квартиру на вторичном рынке?

Профессиональная ответственность за проводимые сделки привела специалистов Агентства Недвижимости “ПРОСПЕКТ” на рынок вторичного жилья. Совершая сделки на первичном рынке, покупатели сталкиваются с проблемами в оформлении права собственности на квартиры. В отличие от сделок с новостройками, покупатели «вторички» заключают договор купли-продажи на квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Из этого следует, что покупать квартиры на вторичном рынке гораздо безопаснее.

Агентства, которые дорожат своей репутацией, считают своим профессиональным долгом, оказывая услуги по юридическому сопровождению сделок с новостройками, предупредить покупателей обо всех возможных рисках п

Автор Крец Ирина Юрьевна

Зам. директора агентства недвижимости «Проспект Недвижимость» Сочи.