Продать квартиру, приобретенную под ипотеку, возможно, причем, если все правильно рассчитать, можно как минимум вернуть деньги, потраченные на выплату процентов.
Ипотека – одновременно и выход, и проблема для человека, решившего осуществить свою заветную мечту – купить собственную квартиру. С одной стороны это один из реальных и доступных способов законно и относительно быстро решить квартирный вопрос, но с другой стороны существуют определенные риски, связанные с выплатой кредита. К тому же 15-20 лет жить под бременем кредита довольно таки некомфортно как в финансовом, так и в психологическом плане.
Поэтому до осуществления сделки по оформлению ипотечного кредита необходимо рассчитать все возможные форс-мажорные варианты. Прежде всего, возникает вопрос, что делать, если через некоторое время вы по каким-либо причинам не сможете платить по кредиту или вам вдруг захочется приобрести другую недвижимость. Как показывает практика, в таком случае существует только один выход – продажа квартиры. Но для начала разберемся, кому принадлежит эта самая квартира. Формально собственником являетесь вы, но фактически без согласования с банком, в котором был взят кредит, вы не можете сделать ни шагу, к тому же все необходимые документы хранятся там. Ведь чтобы застраховать себя от возможных обманов банк оформляет квартиру, приобретенную вами по программе ипотечного кредитования, в качестве залога, поэтому все ваши действия будут проводиться в согласовании с банком.
Итак, разобравшись с юридическими тонкостями, предлагаем несколько вариантов того, как осуществить продажу квартиры, купленной вами под ипотеку.
И овцы целы…
Вы находите покупателя, желающего приобрести вашу квартиру с невыплаченным кредитом. К примеру, вы решили продать ее за 50 тысяч долларов, а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет 35 тысяч долларов. В этом случае для всех трех сторон (для вас, покупателя и банка) удобен вариант, при котором покупатель вносит ваш оставшийся долг банку-кредитору. Для этого он открывает в банке лицевой счет и подписывает гарантийное письмо, в котором обязуется оплатить оставшуюся сумму кредита. После этого банк снимает квартиру с залога, и с покупателем оформляется сделка купли-продажи.
Возможно покупатель вашей квартиры захочет приобрести ее не за наличный расчет, а по ипотечной программе, то здесь несколько иная процедура. Если покупатель берет кредит в вашем банке, то развитие ситуации будет завесить от условий банка. Для покупателя оптимальным будет условие, когда расчет зависит от суммы кредитной задолженности. Если сумма большая, покупателю выдается сначала кредит, потом гасится долг продавца. Если же сумма маленькая, то заключается договор задатка, при котором покупатель вносит банку деньги и затем переоформляет кредит на себя.
Не беда, если покупатель решит взять кредит в другом банке, в этом случае между двумя банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.
Существует другой вариант – погасить кредит самостоятельно, а затем продать квартиру. В действительности сейчас, при развитии рынка потребительского кредитования, погасить ипотечный кредит и вывести квартиру из состояния залогового имущества не представляет труда. И тогда можно совершенно спокойно продавать квартиру, как обычную.
Сделки по продаже приобретенной под ипотеку квартиры выгодны также и в случае безнадежности – если заемщик планирует рассчитаться с банком, а на оставшиеся средства купить себе жилье подешевле. Рост цен на рынке вполне позволяет сделать это безболезненно.
…и волки сыты
Рассмотренные первые два способа продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, наиболее выгодные для продавцов «не своих» квартир. Во-первых, кредитная история остается не запятнанной и в следующий раз можно смело идти в тот же банк за еще одним кредитом. И, во-вторых, при продаже квартиры вы получаете разницу между общей суммой и уже выплаченным ранее кредитом. Тем самым можно покрыть свои расходы по уже выплаченным процентам, особенно это актуально, если квартира была взята несколько лет назад.
Предприимчивые люди на этом делают бизнес. Приобретают в ипотеку квартиру, (как правило, в сезоны пассивности рынка недвижимости – зима, лето), затем на определенное время вселяют арендаторов, посредством которых выплачивают кредит. А когда цены на квартиры растут, быстренько «скидывают» квартиру, а вырученные таким образом деньги смело кладут себе в карман.
Кроме того, и покупатель подобной квартиры не остается в накладе. Во-первых, нет никакой опасности, ибо он получает квартиру уже без обременения. Во-вторых, есть гарантия юридической чистоты квартиры, ведь прежде чем дать кредит, банк тщательно проверяет ее на предмет возможного криминального прошлого. И, в-третьих, можно поторговаться с продавцом, упомянув, что квартира «ипотечная» и таким образом сбить цену.
Улучшить жилищные условия
Но что делать, если вы не хотите избавляться от ипотеки, а просто желаете улучшить свои жилищные условия, купив более просторную и комфортную квартиру. В таком случае вы можете продать заложенную квартиру и купить понравившуюся. Если заемщик добросовестно платит по предыдущему займу, банк может пойти ему навстречу и предоставить еще один кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся и частично погасить новый кредит вырученной суммой. Для банка такая сделка весьма выгодна.
Но самое неразумное, что вы можете сделать, — просто перестать платить по кредиту. В таком случае банк отсудит у вас квартиру, и на это у него есть полное право, продаст ее с торгов по рыночной цене и таким образом покроет свои издержки.
Так что перед тем как решиться взять ипотечный кредит, проконсультируйтесь в банке о возможных вариантах и условиях продажи квартиры, купленной под ипотеку. Поиск оптимальных банковских предложений так же важен, как и условия самого кредитования.