Каждому из нас, когда-либо приходилось или еще придется решать проблемы, связанные с недвижимостью. Это может быть покупка квартиры или ее продажа, обмен одной жилой площади на другую, покупка коттеджа, дачи, земли или домовладения, оформление договора дарения на выше перечисленные объекты недвижимости и т.д. Все эти процедуры можно объединить общим понятием:

сделки с недвижимостью.

Если такие сделки с недвижимостью, как например оформление квартиры в собственность, в некоторых случаях, можно совершить самостоятельно, то более сложные сделки, связанные с оформлением в собственность земли или недостроенного объекта, типа покупки загородного дома в новом строящемся коттеджном поселке, оформить самостоятельно и без помощи специалиста, более затруднительно


Так, что такое сделка?

Под сделкой законодатель признает действия физических и юридических лиц, направленные на установление, прекращение или изменение гражданских обязанностей и прав (ст. 153 ГК РФ). В зависимости от того, сколько лиц учувствуют в совершении данных действий, сделки разделяют на односторонние, двусторонние и многосторонние сделки.

Односторонней сделкой считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Как правило, она может создавать права и обязанности для иных лиц лишь в том случае, когда возникновение таких прав и обязанностей в зависимости от действий лица, совершающего сделку, прямо предусмотрено законодательством или соглашением с этими лицами. К односторонним сделкам, например, относятся: выдача доверенности, принятие или отказ от наследства, отказ от исполнения договора, заявление о зачёте и т.д.

Сделки, не попадающие под определение односторонних, являются  многосторонними и имеют особенное название: договор. Для совершения данных сделок необходимо согласованное выражение воли двух или более сторон.

Документально сделки фиксируются договорами, которые в свою очередь также имеют классификацию и бывают двух видов: возмездные и безвозмездные.

Возмездным является договор, в котором одна сторона должна получить вознаграждении или плату за исполнение своих обязанностей. К подобным договорам можно отнести договор купли-продажи, аренды, найма и другие.

В случае, когда одна сторона обязуется предоставить услуги или товар второй стороне без получения от нее платы, то данный
договор является безвозмездным. Договор дарения – является классическим примером безвозмездного договора.

Когда договор вступает в силу и является юридическим документом?

Договор вступает в силу и становится обязательством для сторон, заключивших его, с момента заключение. (ст. 425 ГК РФ). Возникает второй вопрос:  когда договор можно считать заключенным? В отношении договоров заключаемых при оформлении сделок с недвижимостью есть особенности. Некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В этом случае договор считается заключенным с момента его регистрации. На законодательном уровне это правило вытекает из пункта 3 статья 433 ГК РФ.

Обязательная государственная регистрация при оформлении сделок с недвижимостью предусмотрена для следующих договоров:

  • договор купли-продажи помещений жилого назначения (жилого дома, квартиры, комнаты, доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимого имущества);
  • договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
  • договор обмена (мены) помещений жилого назначения;
  • договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договор о залоге недвижимости (например, об ипотеке);
  • договор аренды недвижимости на срок не менее 1 года;
  • договор продажи коммерческого предприятия, в качестве имущественного комплекса и т.д.

Если федеральным законом не предусмотрена государственная регистрация договора, то он вступает в свою законную силу с момента его подписания сторонами, а также с другого момента, оговоренного сторонами.

Также в некоторых случаях существует  обязательное нотариальное удостоверение договора, оно установлено для договора пожизненного содержания с иждивением, ренты и брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор оформления сделки с недвижимостью нотариально по своему собственному желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

  • договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;
  • некоторые виды доверенностей;
  • договор перевода долга по нотариально заверенной сделке;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме.

Стоит отметить, что
дополнительный договор - это предшественник основного. Необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного договора, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п.2 ст.558, п.2 ст.567 ГК РФ); договоры дарения недвижимости (п.3 ст.574 ГК РФ); аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ); и др.

Согласно Гражданскому кодексу, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о выполнении работ, оказании услуг и передачи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора, а также о сроке, в который должен быть заключен основной договор. В случае, когда в предварительном договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предшествующего.

Еще один важный вопрос, связанный с недвижимостью это признание сделки с объектами недвижимостью недействительной. Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными в следующих случаях:

  1. Сделка совершается недееспособным гражданином.
    Согласно статьям 32, 33 ГК РФ недееспособными признаются граждане, ограниченные судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а также те, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. Вследствие этого над такими гражданами судом устанавливается опека. Опекуны в силу закона являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. На основании ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, также не в праве представлять его при заключении сделок или при ведении судебного дела. Статьей 43 Основ законодательства РФ о нотариате установлено: “При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия”. Однако в законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина, что и становится причиной криминальной ситуации на рынке жилья. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
  2. Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий.
    Закон (ст.177 ГК РФ) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако сделка, совершенная в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст.177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями.
  3. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.
    Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны.
  4. Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).
    Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.
    Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лиц, не достигших 14 лет, и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 16 лет. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Ответственность за незаконные операции с жильём.

При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст.179 ГК РФ): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья), стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.

Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности. Так, согласно ст.159 УК РФ лица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными или исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако на практике, как правило, возникает множество вопросов по оформлению прав на недвижимое имущество. Этому не в малой степени способствует пестрота нашего Российского Законодательства, нагромождение Законов, постоянные изменения и поправки в нём. Чтобы определить какие юридические процедуры для конкретной сделки с недвижимостью необходимо пройти, чтобы она была законной, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, имеющим опыт оформления сделок с недвижимостью.